Wie sinnvoll ist ein offener Immobilienfonds für meine Geldanlage?
Michael Prellberg
Autor
Das Wichtigste in Kürze
- Ein offener Immobilienfonds bringt Immobilien in dein Depot, ohne dass du selbst kaufen, vermieten oder verwalten musst.
- Sinnvoll kann er als Beimischung sein, wenn du mehrere Jahre Zeit hast und keine ambitionierten Rendite-Erwartungen hast.
- Die Ausgabe- und laufenden Kosten drücken die Rendite, derzeit werden sogar negative Renditen verzeichnet.
Mit einem offenen Immobilienfonds investierst du indirekt in viele Immobilien, ohne selbst eine Wohnung zu kaufen, Mieter:innen zu suchen oder Reparaturen zu organisieren. Allerdings investieren diese Fonds vor allem in Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder auch Logistikzentren.
Ist ein offener Immobilienfonds interessant für mich?
Die meisten Fonds bündeln Aktien von Unternehmen. Immobilienfonds sind anders: Investiert wird vor allem in Gewerbeimmobilien. "Offen" sind diese Fonds, weil ein Einstieg und Ausstieg grundsätzlich jederzeit möglich ist. Bei geschlossenen Immobilienfonds greift eine anders Logik: Geld wird für eine bestimmte Immobilie oder wenige Gebäude gesammelt. Nach Erreichen der Zielsumme wird niemand mehr aufgenommen, ein Ausstieg ist kaum möglich.
Mehr erfahren über geschlossene Immobilienfonds
Bei offenen Immobilienfonds müssen mindestens 51 Prozent des Fondsvermögens in Immobilien oder Grundstücke fließen. Bis zu 49 Prozent dürfen als liquide Mittel gehalten werden, etwa auf Bankkonten oder in festverzinslichen Wertpapieren.
Solche Immobilienfonds können für dich interessant sein, wenn du nicht komplett auf Aktien setzen möchtest. Mehr als die Hälfte der Rendite stammen aus regelmäßigen Mieten der Gewerbe- oder Wohnimmobilien. Allerdings fällt diese Rendite derzeit (Stand: 2026) eher bescheiden aus. Während noch im vergangenen Jahrzehnt Renditen zwischen 2,2 und 3,2 Prozent üblich waren, rutschen sie derzeit mitunter sogar ins Negative.
Wie teuer ist ein offener Immobilienfonds?
Beim Kauf von offenen Immobilienfonds fällt meist ein Ausgabeaufschlag von 3 bis 6 Prozent an. Dazu kommen laufende Verwaltungs- und Managementgebühren. Wie hoch sie sind, steht im Factsheet oder Basisinformationsblatt. Wichtig sind darin folgende Zahlen:
- Ausgabeaufschlag beim Kauf
- laufende Kosten pro Jahr
- mögliche Transaktionskosten im Fonds
- bisherige Wertentwicklung über mehrere Jahre
- Liquiditätsquote und Verschuldung
Aufgrund dieser Kosten tun sich offene Immobilienfonds derzeit noch schwerer damit, überhaupt eine Rendite zu erzielen. Ihre wichtigsten Risiken sind:
- Leerstand, wenn Flächen nicht vermietet werden
- sinkende Mieten, etwa bei schwächerer Nachfrage
- Bewertungsverluste, wenn Immobilien niedriger angesetzt werden
- Zinsänderungen, die Immobilienpreise und Finanzierungskosten belasten
- Liquiditätsprobleme, wenn viele Anleger:innen den Fonds verlassen wollen
Selbst zu Fondsschließungen kann es kommen: Nach der Finanzkrise mussten mehrere offene Immobilienfonds vorübergehend geschlossen werden. Dann wird die Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft ausgesetzt.