Wie sinnvoll ist ein geschlossener Immobilienfonds für meine Geldanlage?

• Ein geschlossener Immobilienfonds beteiligt dich an einem konkreten Immobilienprojekt oder wenigen Objekten, etwa einem Bürohaus, Hotel oder Wohnquartier. Du setzt also auf den wirtschaftlichen Erfolg eines Projekts.

• Die Anlage kann Ausschüttungen und eine attraktive Rendite bringen, sie bindet dich aber langfristig. Zudem sind Verluste bis hin zum Totalverlust möglich.

• Sinnvoll ist ein geschlossener Immobilienfonds höchstens für erfahrene Anleger:innen mit langem Anlagehorizont und ausreichend Vermögen.

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds kaufst du nicht einfach „ein Stück Immobilie“, sondern steigst in eine unternehmerische Beteiligung ein, mit Chancen auf Ausschüttungen und Risiken bis zum Totalverlust.

Geschlossene Immobilienfonds sind langfristige, unternehmerische Beteiligungen an meist einem konkreten Immobilienprojekt. Dein Kapital ist für viele Jahre gebunden. Die Zielrenditen solcher Fonds liegen oft bei 6 bis 8 Prozent pro Jahr. Ob dieses Ziel erreicht wird, kann dir niemand garantieren. Läuft das Projekt schlecht, kann aus der erhofften Ausschüttung ein Verlust werden. Steht beispielsweise das finanzierte Hotel leer, verzögert sich sein Bau oder kippt der Verkaufspreis am Ende der Laufzeit, hängt womöglich das ganze Projekt daran. Im Extremfall ist dann deine gesamte Einlage weg.

Ein geschlossener Immobilienfonds passt nur zu dir, wenn du hohe Risiken tragen kannst und dein Geld langfristig nicht brauchst. Die Laufzeiten liegen typischerweise meist zwischen 8 und 15 Jahren, mitunter betragen sie sogar 30 Jahre. Über einen geschlossenen Immobilienfonds solltest nur dann ernsthaft nachdenken, wenn du

• bereits breit gestreut investiert bist

• ausreichend Rücklagen außerhalb des Fonds hast

• einen möglichen Totalverlust finanziell verkraften könntest

• Erfahrung mit unternehmerischen Beteiligungen hast

• Prospekt, Kostenstruktur und Risiken unabhängig prüfen lässt

Ist das bei dir nicht der Fall, solltest du andere Formen der Geldanlage bevorzugen.

Ein geschlossener Immobilienfonds sammelt für eine begrenzte Zeit Geld ein. In dieser Zeichnungsphase können Anleger:innen Anteile kaufen. Ist das geplante Eigenkapital erreicht oder endet die Frist, wird der Fonds geschlossen. Danach werden keine neuen Anteile mehr ausgegeben.

Mit dem eingesammelten Geld finanziert der Fonds ein fest definiertes Immobilienprojekt oder wenige Immobilien, zum Beispiel ein Bürohaus, ein Wohnquartier oder ein Hotel. Du bist dabei nicht einfach Fondssparer:in, sondern beteiligst dich als Kommanditist:in oder Treuhandkommanditist:in an einer Gesellschaft, häufig an einer GmbH & Co. KG. Das bedeutet: Du bist wirtschaftlich am Erfolg oder Misserfolg des Projekts eingebunden.

Typischerweise läuft das folgendermaßen:

1. Der Fonds plant ein konkretes Immobilienprojekt oder kauft eine Immobilie.

2. Anleger:innen zeichnen Anteile während der Zeichnungsphase.

3. Der Fonds wird geschlossen.

4. Die Immobilie wird über mehrere Jahre entwickelt, gehalten, vermietet oder bewirtschaftet.

5. Am Ende wird die Immobilie verkauft.

6. Die Gesellschaft wird abgewickelt, mögliche Verkaufserlöse werden verteilt.

Anteile an geschlossenen Immobilienfonds kosten mindestens 5000 Euro, häufiger sind 10.000 Euro oder mehr für den Einstieg. Dazu kommen Kosten für Vertrieb, Konzeption, Platzierung oder Marketing sowie laufende Kosten für

• Geschäftsführung

• Verwaltung

• Asset- und Property-Management, also die Betreuung der Immobilie

• Steuerberatung

• Wirtschaftsprüfung

Bis zu 25 Prozent deines eingesetzten Geldes kann in solche Kanäle statt in die Immobilie selbst fließen.

Ein Ausstieg während der Laufzeit ist schwierig. Ein Verkauf über Zweitmärkte oder Vermittler ist möglich, klappt aber meist nur mit deutlichen Abschlägen und Zusatzkosten. Wenn du mehr Flexibilität willst, bist du in einem offenen Immobilienfonds womöglich besser aufgehoben.