Baufinanzierung: Wie finde ich das beste Angebot?

• Mit einer Baufinanzierung finanzierst du den Kauf, Bau oder Umbau einer Immobilie über viele Jahre. Entscheidend ist nicht nur der Zinssatz, sondern das Zusammenspiel aus Monatsrate, Tilgung, Zinsbindung und Flexibilität.

• Ein Vergleich spart oft viel Geld. Schon kleine Zinsunterschiede können bei hohen Darlehenssummen mehrere Tausend Euro ausmachen.

• Besonders wichtig ist ein Vergleich, wenn du eine Immobilie kaufst, baust, modernisierst, wenig Eigenkapital hast oder eine Anschlussfinanzierung planst.

Ein paar Zehntelprozentpunkte wirken bei der Haussuche schnell wie Kleinkram. Bei einem Immobilienkredit über mehrere Hunderttausend Euro können sie aber über Jahre hinweg ordentlich ins Geld gehen, vor allem, wenn Zinsbindung, Tilgung und Flexibilität nicht zu deinem Leben passen.

Du leihst dir viel Geld über viele Jahre, meist abgesichert über eine Grundschuld auf deine Immobilie. Deshalb solltest du nicht nur auf eine niedrige Monatsrate achten. Vergleiche, welche Finanzierung am besten zu dir passt und dir langfristig Kosten spart. Achte dabei besonders auf diese Punkte:

• effektiver Jahreszins

• Zinsbindung

• Tilgung

• Sondertilgungen

• Gesamtkosten der Finanzierung

Der effektive Jahreszins eignet sich besser als der Sollzins, weil er weitere preisrelevante Kosten berücksichtigt.

Lass dich nicht von einer niedrigen Monatsrate täuschen. Sie kann bedeuten, dass du langsamer tilgst, länger Zinsen zahlst oder weniger flexibel bleibst. Hol dir mehrere Angebote ein und vergleiche sorgfältig.

Alle deine Angebote sollten auf denselben Annahmen beruhen: gleiche Darlehenssumme, gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung und vergleichbare Eigenkapital- und Objektsituation.

Online-Vergleiche bieten dir dafür einen guten ersten Marktcheck. Verbindlich ist der angezeigte Zinssatz jedoch erst, wenn Bank oder Vermittler deine Unterlagen und dein Objekt geprüft haben. Dabei betrachten sie unter anderem dein Eigenkapital, den Beleihungsauslauf, die Objektart, die Zinsbindung und deine Bonität.

Beleihungsauslauf bedeutet: Wie viel Kredit brauchst du im Verhältnis zum Immobilienwert? Je niedriger der Anteil ist, desto besser die Konditionen.

Das hängt davon ab, wie viel du finanzierst, wie viel Eigenkapital du mitbringst, wie lange du den Zins festschreibst und wie hoch du tilgst. Zinssätze aus Vergleichsportalen sind deshalb immer Momentaufnahmen, keine Zusage für deinen Vertrag.

Eine längere Zinsbindung gibt dir mehr Planungssicherheit, kann aber den Zinssatz verteuern. Eine höhere Tilgung baut deine Restschuld schneller ab, macht die Monatsrate aber größer. Rechne daher genau nach: Was heute nach einer kleinen Differenz aussieht, kann über Jahre zur schweren Belastung werden.

Nicht jedes Vorhaben passt sauber in einen Standardvergleich. Gerade bei Neubau, Modernisierung, Anschlussfinanzierung oder wenig Eigenkapital lohnt ein zweiter Blick, damit dich später keine Kosten überraschen.

• Neubau: Darlehen wird oft nicht auf einmal abgerufen. Dadurch können Bereitstellungszinsen wichtig werden. Das sind die Kosten für Geld, das die Bank bereitstellt, du aber noch nicht nutzt.

• Wenig Eigenkapital oder hoher Beleihungsauslauf: Zinsen können deutlich höher ausfallen als in Standardvergleichen.

• Modernisierung, Umbau oder Anschlussfinanzierung: Hier gelten andere Ausgangsbedingungen als beim klassischen Immobilienkauf.

• Förderung: KfW-Förderungen können Teil deiner Finanzierung sein. Sie sind jedoch abhängig von deiner konkreten Situation und nicht automatisch in Angeboten enthalten.

Übrigens: Sondertilgung klingt erst einmal nach Bonus. Entscheidend ist jedoch, wie viel du zusätzlich zurückzahlen darfst und welche Bedingungen dafür gelten.