Lohnt es sich, meine Baufinanzierung umzuschulden?

• Mit einer Umschuldung löst du deine Baufinanzierung durch einen neuen Kredit ab, meist bei einer anderen Bank. Das senkt deine Zinskosten und sichert dir bessere Konditionen.

• Besonders prüfenswert: Deine Zinsbindung läuft aus, aktuelle Konditionen sind günstiger, oder du nutzt dein Sonderkündigungsrecht.

• Eine Umschuldung lohnt sich für dich, wenn nach Abzug aller Kosten eine Ersparnis bleibt. Betrachte dafür Zinsen, Restschuld, Laufzeit und Wechselkosten zusammen.

Deine Zinsbindung läuft bald aus, die Restschuld ist noch hoch und das Angebot der Hausbank liegt auf deinem Tisch – bequem, aber nicht automatisch günstig. Eine Umschuldung senkt deine Rate oder die Gesamtkosten, wenn Zinsvorteil, Wechselkosten und Fristen zusammenpassen.

Du ersetzt deine bestehende Finanzierung durch einen neuen Kredit, meist bei einer anderen Bank, für niedrigere Zinsen oder bessere Konditionen. Die offene Restschuld wird neu finanziert, ohne zusätzlichen Kredit. Bleibst du bei deiner Bank, heißt das Prolongation (beides Formen der Anschlussfinanzierung). Da Baufinanzierungen oft 20 bis 30 Jahre laufen spürst du bereits kleine Zinsunterschiede.

Eine Umschuldung spart mitunter mehrere tausend Euro, bringt aber Aufwand und mögliche Wechselkosten mit sich. Hol daher den Taschenrechner hervor und achte nicht nur auf die niedrigere Monatsrate.

Du kündigst deine aktuelle Finanzierung, die Restschuld wird durch den neuen Kredit abgelöst, und der neue Kreditgeber bekommt die Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch:

1. Vertragsunterlagen prüfen
2. Angebote einholen und nicht nur den Nominalzins vergleichen
3. Wirtschaftlichkeit inklusive Nebenkosten berechnen
4. neuen Vertrag abschließen
5. alten Vertrag fristgerecht kündigen
6. Ablösung und Grundschuldübertragung abwickeln

Starte mehrere Monate vor Ablauf deiner Zinsbindung und habe den neuen Vertrag fertig, bevor du den alten kündigst.

Entscheidend ist, ob deine Zinsersparnis über die Restlaufzeit höher ausfällt als Wechselkosten, Gebühren und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Als grobe Orientierung gilt ein Zinsvorteil ab etwa 0,2 Prozentpunkten, ob das reicht, hängt von deiner Restschuld, Laufzeit und Wechselkosten ab.

Mögliche Kostenpunkte sind: Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung, oft mehrere tausend Euro, Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld, Schätzkosten bei neuer Objektprüfung sowie Bearbeitungsgebühren oder Vermittlerhonorare je nach Anbieter. Vergleiche Angebote daher immer über den effektiven Jahreszins samt Nebenkosten.

Am einfachsten zum Ende der Zinsbindung, dann löst oder verhandelst du dein Darlehen meist ohne Vorfälligkeitsentschädigung neu. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB hast du ein Sonderkündigungsrecht, sobald seit voller Auszahlung zehn Jahre vergangen sind; danach kündigst du mit sechs Monaten Frist.

Vor Ablauf der Zinsbindung geht eine Ablösung nur etwa bei einem Verkauf, und meist gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Ohne gesetzliches Kündigungsrecht muss deine Bank dich nicht vorzeitig entlassen. Bei Streit über die Höhe hilft dir unabhängige Beratung, etwa durch die Verbraucherzentrale.

Der neue Kreditgeber prüft dich erneut, samt Bonität, Einkommen, Schufa, Objektwert und Sicherheiten. Ist dein Einkommen unsicherer, dein Eigenkapital geringer oder der Immobilienwert gesunken, fällt der Zins höher aus oder die Bank lehnt ab.

Achte beim Vergleich vor allem auf: effektiven Jahreszins statt Nominalzins, Länge der neuen Zinsbindung, Anfangstilgung, Tilgungssatzwechsel, Sondertilgungen (häufig fünf bis zehn Prozent pro Jahr) und auf Kosten bei späterer vorzeitiger Rückzahlung.

Ein Forward-Darlehen sichert dir heutige Konditionen für später, kostet dafür meist einen Zinsaufschlag. Prüfe nicht nur die Rate. Eine längere Laufzeit verschafft kurzfristig Luft, verursacht aber oft höhere Gesamtkosten.