Funktioniert Baufinanzierung ohne Eigenkapital für mich?
Oliver Altvater
Autor
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ermöglicht dir den Immobilienkauf, auch wenn du wenig oder keine Ersparnisse einbringst.
- Sinnvoll ist sie für dich vor allem bei hohem, stabilem und langfristig sicherem Einkommen. Die Bank prüft dann besonders genau.
- Je mehr die Bank finanziert, desto teurer und riskanter wird dein Kredit. Rücklagen brauchst du dennoch.
Die Miete steigt, das Haus passt, nur das Sparkonto ist leer. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ermöglicht dir den Kauf, indem du nahezu das gesamte Risiko auf dein zukünftiges Einkommen verlagerst.
Wann kommt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital infrage?
Du kaufst eine Immobilie, ohne eigene Ersparnisse einzubringen. Das geht in Deutschland, ist jedoch seltener als eine klassische Finanzierung. Banken vergeben solche Kredite vor allem bei sehr guter Bonität, hohem stabilem Einkommen und sicherem Job.
Der Vorteil: Du steigst früher ins Wohneigentum ein, statt Jahre lang Eigenkapital anzusparen und parallel Miete zu zahlen; realistisch etwa Beamtenstatus, leitender Position oder hohem Festgehalt, wenn du die Immobilie langfristig selbst nutzt.
Bei befristeter Beschäftigung, schwankendem Selbstständigeneinkommen oder knapper Haushaltsrechnung wird es dagegen eng. Schau, dass du die Rate auch bei Elternzeit, Jobwechsel oder Krankheit stemmen kannst.
Was bedeutet 100-, 110- oder 120-Prozent-Finanzierung für mich?
Nicht jede Finanzierung "ohne Eigenkapital" deckt wirklich alles ab; je nach dem, ob deine Bank nur den Kaufpreis finanziert oder auch die Kaufnebenkosten.
Bei 100 Prozent finanziert die Bank den vollständigen Kaufpreis, während du Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Makler selbst zahlst. Diese Nebenkosten liegen meist bei zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland und Maklerprovision. Bei 110 Prozent übernimmt die Bank Kaufpreis plus Nebenkosten ganz oder teilweise, Rücklagen bleiben trotzdem bei dir. Ab etwa 120 Prozent deckt die Bank zusätzliche Reserven mit ab, das bleibt aber die Ausnahme.
Häufig bestehen solche Finanzierungen aus zwei Krediten: einem erstrangigen Baukredit und einem Nachrangdarlehen für Nebenkosten. "Nachrang" bedeutet: Diese Bank kommt im Ernstfall erst später an ihr Geld, deshalb ist der Kredit meist teurer.
Was kostet mich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Der fehlende Eigenanteil kostet dich real. Rechne mit Zinsaufschlägen von etwa 0,5 bis 1,2 Prozentpunkten gegenüber einer Finanzierung mit rund 20 Prozent Eigenkapital. Der Beleihungsauslauf zeigt dir, wie hoch dein Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert ausfällt.
Reicht der Blick auf die Monatsrate? Nein. Entscheidend ist deine Gesamtbelastung über Jahre. Du nimmst mehr Kredit auf, zahlst höhere Zinsen und stehst am Ende der ersten Zinsbindung oft mit einer höheren Restschuld da.
Hinzu kommt die Tilgung, also der Teil deiner Rate, mit dem du den Kredit abbaust. Plane mindestens 2 bis 3 Prozent Anfangstilgung ein. Eine niedrigere Tilgung senkt die Monatsrate, streckt die Rückzahlung aber deutlich, und dein Schuldenberg kann bei steigenden Zinsen zur Anschlussfinanzierung wachsen.
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Welche Voraussetzungen, Risiken und Alternativen sollte ich prüfen?
Banken schauen bei einer Vollfinanzierung besonders genau hin. In die Haushaltsrechnung fließen ein: dein Einkommen, deine Ausgaben, bestehende Kredite, Sicherheiten und die Immobilie selbst. Es zählen in der Regel höchstens 40 Prozent deines Nettoeinkommens für Wohnkosten, ein unbefristeter Vertrag und eine SCHUFA über 95 Prozent. Das garantiert aber noch keinen Erfolg.
Der Kredit wird über eine Grundschuld auf deiner Immobilie abgesichert. Sinkt ihr Wert, kann deine Restschuld höher liegen als der Verkaufspreis. Dann reicht ein Verkauf womöglich nicht für alle Kredite. Trennung, Einkommensausfall oder eine teure Sanierung ziehen dir zusätzlich den finanziellen Boden weg. Erst wackelt die Rate, dann die Rücklage, am Ende vielleicht dein Zuhause.
Prüfe deshalb vorab:
- Bleibt dir nach Rate, Lebenshaltung, Versicherungen und Rücklagen genug Luft?
- Ist dein Einkommen langfristig stabil?
- Passt die Immobilie für mindestens zehn bis 15 Jahre?
- Gibt es Eigenkapitalersatz, der dein Risiko senkt?
Als Alternativen kommen für dich infrage: KfW-Förderdarlehen, Länderprogramme, Bausparverträge, Schenkungen, zinsfreie Privatdarlehen aus der Familie oder eine weitere unbelastete Immobilie als Sicherheit. Plane auch finanzielle Reserven für Reparaturen und den Umzug ein.